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房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。

房屋出典具有如下法律特征： 房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。

在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人的金钱，而不支付利息。

但出典人交付房屋须以承典人支付典价为前提，因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。

2、房屋出典受典期限制，典期届满前出典人并不丧失房屋所有权，承典人只能取得房屋典权（用益物权）。

房屋出典后，在典期以内，出典人仍然享有房屋所有权，但已不能直接占有、使用房屋；承租人虽取得对房屋的占有、使用权，但并不能任意进行处分。

典期届满的一般法律后果是，出典人如不返还典价款即丧失房屋所有权，承典人则因此而取得房屋所有权。

3、房屋出典须符合法定条件和程序，是一种要式法律行为。

一、房屋出典不同于房屋出卖。

二者的区别在于： （1）房屋出典在典期届满以前不发生房屋所有权的转移；在典期届满后，仅在出黄人不回赎的情况下才将房屋所有权转归承典人。

出卖则发生房屋所有权的转移。

（2）典期届满，出典人有权通过返还典价款给承典人以赎回房屋，房屋出卖后则无权向承受人赎回房屋。

卖中买方支付价款即为房屋价格。

房屋出典与附买回条件的买卖（即民法学上的买回）也不同，除彰弄三点外，买加是通过返还房屋价款实现所有权的再转移，而出典中的回赎则是通过返还典价实现所有权中占有、使用、收益权能的回复。

二、房屋出典不同于房屋出租，二者的区别在于： （1）房屋出典中承典人取得的是用益物权即房屋典权；房屋出租中承租人取得的是具有物权某些特征的债权即租赁权。

（2）房屋出典中出典人须通过返还典价款才能赎回房屋，房屋出租中出租人无须返还租金即可收回房屋。

（3）房屋出典中承典人交付的典价不同于房屋出租中承租人支付的租金，这二者的性质、计算方法、支付方式都不同。

三、房屋出典也不同于房屋抵押。

二者的区别在于： （1）设立的目的不同。

进行房屋出典对出典人而言是为了取得典价，对承典人而言是为了取得用益物权；设立房屋抵押则是为了担保债务人履行债务和债权人实现债权，债权人取得的是担保物权（房屋抵押权）。

（2）房屋是否移转占有不同（由目的不同决定）。

房屋出典中出典人须将房屋转移给承典人占有、使用，房屋抵押则无须转移占用。

（3）法律后果不同。

房屋出典人期届满时仍然有权回赎房屋，仅在其不回赎时房屋所有权才转归承典人；房屋抵押中仅在债务人不依约履行债务时，抵押权人才能处分抵押房屋，从变卖所得价款中优先受偿。

四、房屋出典也不同于质（押）。

二者区别在于： （1）标的物不同。

出典标的物以不动产为限，而质（押）标的物则为动产（对此各国有不同的规定，我国民法尚无规定）。

（2）设立的目的不同。

房屋出典对出典人而言是为了取得典价，对承典人而言是为取得房屋用益物权；而质（押）则是债务人以动产担保债务的履行、债权的实现。

五、房屋出典也不同于（典）当。

据史料记载，典权制度产生于唐代，随后相当长一段时期内，典、当并用不分。

到了清代，始有“典”与“当”之分，即典专即不动产出典，当专指动产抵押借贷。

在习惯上有些人将房屋“出典”称之为“典当”，解放以来至今的国家政策法规性文件以及最高人民法院一系列司法解释中也使用“房屋典当”一词，这实际是混淆了“典”与“当”的区别。

房屋出典与当的区别在于：（1）标的物不同。

房屋出典标的物只能是不动产（房屋），当的标的物则为动产。

（2）设立的目的不同。

房屋出典对出典人而言是为取得典价款，对承典人而言是为取得房屋用益权；而当对出当人而言是通过动产抵押以取得借款，对当铺而言则是为了获取高利而非对当物的用益权。

（3）设定的权利性质不同。

承典人在典期内取得的是对房屋的占有、使用、收益权，而当铺在当期内并不能取得对当物的用益权。

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