在过去一年里，自营仓储部门的特点是发展活动非常活跃。由于大量的人口和就业增长，波特兰和纳什维尔等市场在2018年全年稳步增加新产品。然而，包括圣安东尼奥和休斯敦在内的德克萨斯州的地铁已经饱和，需要限制新的供应管道。这些例子表明，自助仓储市场是高度多样化的，经济和人口趋势对它们有显著的影响。

商业地产高管联系了世邦魏理仕自营仓储专业业务主管科特•麦考尔(toCurt McCall)，请他提供估值和咨询服务。他详细介绍了新兴二级市场的特点，并分享了他对该行业前景的看法。

什么使二级市场有吸引力?

麦考尔:我认为，这还是回到了基本面。自我存储仍然以微型为导向，需求制造者集中在一个直接的贸易领域。从整体市场的角度来看，分析该地区的长期前景是很重要的。此外，考察经济的多样化程度、就业基础、人口趋势、业主与出租单位的关系以及现有产品的总体饱和程度也很重要。其他因素包括评估发展气候，政府是否鼓励或阻碍增长和土地供应。

我们看到二级市场整体稳定增长，尤其是那些住宅市场和多元化就业基础的市场。

二级市场和一级市场设施有何不同?

麦考尔:考虑到土地的稀缺性、现行的基础地价以及最大化场地效用的需要，一级市场的新建筑几乎完全是多层产品。在二级市场，我们看到了多层和传统的免下车产品的混合。总的来说，我相信大多数人还是更喜欢免下车和气候控制单元，二级市场往往有足够的土地来生产这种产品。

2019年哪些市场面临供应过剩的风险?

麦考尔:我想说的是，一级市场已经接近或处于过度建设状态——除了小型微型企业。这一点从租金率下降、吸收速度放缓和入住率停滞不前可以明显看出。一些城市已经通过暂停建设新设施来解决这个问题，但租赁和在建的空间只会继续当前存在的下行压力。

我看到的数据显示，目前全国范围内在建的设施在800到1000个之间。大多数已经被提议或计划，但很可能只有25% - 40%将被建造。不断上升的建筑成本、土地成本和租金增长趋平，再加上贷款机构开始收紧承销头寸，使得即便是最有经验的开发商也面临更大的困难。

话虽如此，许多限制新发展的问题也可能有助于市场保持平衡向前发展。由于可供销售的产品稀少，对现有设施的需求应该会继续保持强劲。

国家自储市场何时可能达到供需平衡?

麦考尔:过去几年，我们已经看到了市场疲软的早期迹象。虽然基本面仍然良好，但我们看到租金增长正在放缓，入住率也在稳步下降。例如，房地产投资信托基金报告称，2018年的增长率为4%至6%，但预计2019年的增长率将更温和，为2%至3%。这表明，许多市场在供求方面已经处于平衡状态，预计短期内将出现稳定的状况。

您对自储投资的未来有何预测?

麦考尔:总体而言，我认为自助仓储行业的基本面仍处于平衡状态，尽管短期内许多一级市场可能会出现小幅回调，这一点可以从租金水平下降和刺激入住率两方面得到证明。二级市场往往落后于一级市场，在同一时期内应继续保持稳定的增长条件。

从长远来看，多元化的收入来源和消费者对自储空间的整体需求，应该会继续支持较长期的投资吸引力。